作者 刘明银
关键词：扫黑除恶 物业服务 强迫交易
历史轮回
1983年严打
35年前的这一场严打，是改革开放之初，为肃清文革后“十年内乱”滋生起来的一大批打砸抢、强奸、抢劫、杀人、盗窃和流氓团伙犯罪分子，经小平同志提议发起，随即中共中央发布了《关于严厉打击刑事犯罪的决定》，据此，拉开严打序幕。
那年头，怎一个“乱”字了得，“东北二王（王宗坊、王宗玮）”持枪亡命，举国瞠目；卓长仁劫机外逃，震惊世界。当然，这些人的下场自不用说，甚至连笔者邻村的“张二蛋”，一个名不见经传的“土老痞”，也因犯了什么事，被判处死刑枪毙了。
因为法制不健全，那时候的严打，虽然个案处理存在一些问题，但总体对打击刑事犯罪和维护社会治安，效果显著。
2018年“扫黑除恶”
历史，总会轮回。
2018年度伊始，党中央、国务院为贯彻落实党的十九大部署和习近平总书记重要指示精神，向全国发出了《关于开展扫黑除恶专项斗争的通知》。通知一出，山雨欲来风满楼，城市乡村，各行各业，迅速启动，公安部门更是荷枪实弹，严阵以待，祖国大地再次掀起了“扫黑除恶”的急旋风……
毫无疑问，这是共和国历史上的又一次“国家级”行动，直接体现为党中央、国务院的意志，行动将持续三年，且化“打”为“扫”，“规格”比以往更高。
扫除黑恶，不应忽略物业领域
划归“黑恶”范围的理由
本次扫黑除恶专项斗争，从行业划分来看，把在建筑工程、交通运输、矿产资源、渔业捕捞等行业、领域，强揽工程、恶意竞标、非法占地、滥开滥采，以及在商贸集市、批发市场、车站码头、旅游景区等场所欺行霸市、强买强卖、收保护费的市霸、行霸等行为，列为黑恶势力，作为扫除对象。而并未把与老百姓日常生活密切相关的领域，如物业管理（服务）中出现的类似问题，明确地罗列进来，只是用了一个“等”字，因为“等”的模糊，致使在实践中，无论物业公司如何强迫收费，如何侵占公共收益，如何垄断经营、强占地盘，如何阻挠新物业公司入住，如何亲自或勾结地痞流氓对业主恐吓、殴打，停水断电，等等，貌似一律被公安部门习惯成自然地认为系普通的民事纠纷，让其自行救济，充其量在冲突中有人员受伤时，作为轻微的治安案件处理，已经封顶了。这显然是不合时宜的。
近年来，物业管理引发的各种冲突，此起彼伏，可谓遍及全国，几乎涉及全民。因积重难返，愈演愈烈，其危害程度已远远超过采矿、运输等极少数特定行业，物业领域出现的“垄断经营、欺行霸市、强买强卖”行为，毫无疑问，已经成为一大社会公害，且行为表现完全符合“黑恶”特征，理应列入“扫除”对象。
笔者没有大数据分析资料，但是下列几组图片，足以说明物业“黑恶”的普遍性和严重性。
“黑恶” 物业的具体行为表现
NO1：坚决抵制成立业委会
居民聚居，是社会存在无可规避的自然状态。国家鼓励小区成立业主大会和业主委员会，以协助辖区居委会和乡镇人民政府/街道办进行基层公共事务管理，上到国务院《物业管理条例》，下至各省、自治区的地方性条例、法规，对成立业委会都有明确的法律规定。但是，就是这样的一件好事，到了小区，就成了天大的难事，究其原因，最主要的是物业公司的抵制和破坏，甚至下“黑手”伤人，制造恐惧气氛。
当然这其中，部分辖区乡镇人民政府/街道办的“不指导、不反对、不支持”的“三不”态度和暗中设绊，“功”不可没，少数公安部门的不作为，也难辞其咎！
似乎成立了业委会，就动了谁的奶酪似的！
NO2：强势盘踞不撤场
物业服务的本质是以盈利为目的经营行为，必须按照等价有偿原则建立合同关系，方可合法经营。根据规定或约定，业主委员会成立，物业服务合同终止，合同终止的法律后果，就是合同相对人的主体地位归于消灭、权利义务关系终止。按说，在不享有合法经营主体资格的情况下，撤场就是顺利成章的事，但是，往往这些牛逼的物业公司就是任性地强行盘踞着，任凭你业主和业委会猴急，也不管你新中标的物业采取何种文武之道，它总能兵来将挡、水来土掩，岿然不动！以合肥市瑶海区某大型小区为例，就曾因此发生过多起冲突事件，均不了了之！
NO3：强行收取物业费
某些物业公司，对物业服务合同终止后业主委员会下发的《撤场通知函》，毫不理会，继续强行收费。而《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款规定“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。”第二款规定“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”
但是，物业公司往往利用其既已形成的优势地位，强势盘踞小区，通过停水断电、恐吓殴打业主等卑劣手段，强制（或者哄骗）业主缴纳物业费。
《中华人民共和国刑法》第二百二十六条规定，以暴力、威胁手段，强迫他人提供或者接受服务，情节严重的，构成强迫交易罪，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。像物业这样的行为，显然是明摆着的“强买强卖”，而“强买强卖”作为“强迫交易”的表现形式，除了《刑法》“伺候”之外，不也正是“扫黑除恶”运动需要“重典整治”的对象吗？！
几年前，合肥的“黑头车”猖獗，宰客现象严重，在司法部门判处了几例“抢劫罪”之后，取得了明显的整治效果。现在出现的 “黑物业”（无合同、无合法的服务主体资格），为什么就不能像打击“黑头车”一样打击？！
NO4：侵占公共收益
每个小区都会有很多公共收益，如公共车位，小区广告（电梯广告、门禁广告等）等，有些小区还有幼儿园、学校、会所、商业等多种来源，体量大的小区，一年公共收益可能上千万元，但是，对这些原本有广大业主一份子的公共收益，却被物业公司来者不拒地全部收归囊中，全然不顾业主需求。
等等。
物业“黑恶”的根源简析
上述物业之所以如此任性妄为，桀骜不驯，一方面是因为它是开发商指定的前期物业，在中国这个充斥着“老虎、苍蝇”的浊劣社会环境下，无论是开发商，还是它指定的前期物业，可以想象，他们与地方政府及相关部分会有怎样千丝万缕的联系。
仍以上述某大型小区为例，据悉，该小区项目规划车位4000余个，但实际建设车位仅2000个，这是怎么交付验收过去的呢？！此外，该小区交付十年之久，物业费等各项收入数以千万上亿元计，却根本没有用于或返还业主一分钱，且强占小区拒不撤离，大有“谁敢横刀立马，唯我××物业”之牛气！如果不是相关部门人员得到好处而对其保护，它会有这么猖獗吗？！
第二个方面，业主虽然人数众多，但很难拧成一股绳，难以形成强大的合力，在物业拿个别业主开刀，断水停电、恐吓殴打时，其他业主又漠不关心，就更增添了物业的嚣张气焰。此外，因为业委会只是业主大会的执行机构，是对业主进行服务的，不具有强制业主配合工作的任何权利和手段，且业主本身也各有各的工作和事务，加之物业施以蝇头小利又极易拉拢腐蚀一些业主，甚至是极少数意志不坚定的业委会成员，从而削弱业委会的整体合力，这都使得始终站在维权一线的热心业主和业委会举步维艰，处境尴尬。
一言以蔽之，物业之所以猖狂，一方面是利益输送赢得保护，一方面是因为业主和业委会的力量无法形成稳固合力制衡之。
物业问题从其涉众对象和范围而言，可谓是民生问题，涉及每个家庭、举国民众，范围之广，影响之深，比任何一个行业都有过之而无不及。重典整治，刻不容缓！
但是，为什么老百姓呼声那么高，整治起来却这么难呢？
或许应验了最高检张军检察长所言，没有保护伞，就没有“黑恶”，“扫黑”必须打“伞”。此言，虽言之有理，振聋发聩，但下面执行起来，往往就不是那么回事了，看一看扫除掉的涉黑人员，甚多；打掉的保护“伞”，甚少。貌似治标不治本。
如此下去，若干时间后，“黑恶”现象无疑还会成渣泛起，再度逆袭。因此，深度挖掘、清除保护“伞”，真的需要下很功夫！
结语
近期，笔者从媒体、网络等信息渠道，了解到全国黑恶案件井喷式爆发，但笔者作为刑事专业律师，至今尚未亲办过一起黑恶案件，或许这也该庆幸吧，毕竟与业务需求相比，我们更需要“国泰民安”的生活环境。
扫黑，手段可以多样化，刑事、行政、帮扶、教育等应多管齐下，一味惩治，未必是最佳方式，尤其未必动辄予以刑事制裁，应当摸清缘由，遏制源头。而对于黑恶“保护伞”的处罚力度，理应严于黑恶行为本身。
人民期待，国家应不惜一切努力，坚决打赢“扫黑除恶”攻坚战，既不枉、也不纵，既不厚此，也不薄彼，无论是哪个行业，哪个领域，是黑就扫，是恶就除，是乱就治，决不让物业黑恶成为共和国历史上这一重要专项斗争的“漏网之鱼”，体现公平、正义，换取海晏河清！
作者简介：
刘明银，中共党员，知名刑事专业律师，办理过多起厅官及国企厅级高管职务犯罪案、公安部督办的毒品犯罪案等省内外有影响的大要案。
执业机构：北京蓝鹏（合肥）律师事务所
办公地址：安徽省合肥市滨湖区金融港中心A6幢13层。
手机（微信同号）：13605516056
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作者 刘明银
关键词：扫黑除恶 物业服务 强迫交易
历史轮回
1983年严打
35年前的这一场严打，是改革开放之初，为肃清文革后“十年内乱”滋生起来的一大批打砸抢、强奸、抢劫、杀人、盗窃和流氓团伙犯罪分子，经小平同志提议发起，随即中共中央发布了《关于严厉打击刑事犯罪的决定》，据此，拉开严打序幕。
那年头，怎一个“乱”字了得，“东北二王（王宗坊、王宗玮）”持枪亡命，举国瞠目；卓长仁劫机外逃，震惊世界。当然，这些人的下场自不用说，甚至连笔者邻村的“张二蛋”，一个名不见经传的“土老痞”，也因犯了什么事，被判处死刑枪毙了。
因为法制不健全，那时候的严打，虽然个案处理存在一些问题，但总体对打击刑事犯罪和维护社会治安，效果显著。
2018年“扫黑除恶”
历史，总会轮回。
2018年度伊始，党中央、国务院为贯彻落实党的十九大部署和习近平总书记重要指示精神，向全国发出了《关于开展扫黑除恶专项斗争的通知》。通知一出，山雨欲来风满楼，城市乡村，各行各业，迅速启动，公安部门更是荷枪实弹，严阵以待，祖国大地再次掀起了“扫黑除恶”的急旋风……
毫无疑问，这是共和国历史上的又一次“国家级”行动，直接体现为党中央、国务院的意志，行动将持续三年，且化“打”为“扫”，“规格”比以往更高。
扫除黑恶，不应忽略物业领域
划归“黑恶”范围的理由
本次扫黑除恶专项斗争，从行业划分来看，把在建筑工程、交通运输、矿产资源、渔业捕捞等行业、领域，强揽工程、恶意竞标、非法占地、滥开滥采，以及在商贸集市、批发市场、车站码头、旅游景区等场所欺行霸市、强买强卖、收保护费的市霸、行霸等行为，列为黑恶势力，作为扫除对象。而并未把与老百姓日常生活密切相关的领域，如物业管理（服务）中出现的类似问题，明确地罗列进来，只是用了一个“等”字，因为“等”的模糊，致使在实践中，无论物业公司如何强迫收费，如何侵占公共收益，如何垄断经营、强占地盘，如何阻挠新物业公司入住，如何亲自或勾结地痞流氓对业主恐吓、殴打，停水断电，等等，貌似一律被公安部门习惯成自然地认为系普通的民事纠纷，让其自行救济，充其量在冲突中有人员受伤时，作为轻微的治安案件处理，已经封顶了。这显然是不合时宜的。
近年来，物业管理引发的各种冲突，此起彼伏，可谓遍及全国，几乎涉及全民。因积重难返，愈演愈烈，其危害程度已远远超过采矿、运输等极少数特定行业，物业领域出现的“垄断经营、欺行霸市、强买强卖”行为，毫无疑问，已经成为一大社会公害，且行为表现完全符合“黑恶”特征，理应列入“扫除”对象。
笔者没有大数据分析资料，但是下列几组图片，足以说明物业“黑恶”的普遍性和严重性。
“黑恶” 物业的具体行为表现
NO1：坚决抵制成立业委会
居民聚居，是社会存在无可规避的自然状态。国家鼓励小区成立业主大会和业主委员会，以协助辖区居委会和乡镇人民政府/街道办进行基层公共事务管理，上到国务院《物业管理条例》，下至各省、自治区的地方性条例、法规，对成立业委会都有明确的法律规定。但是，就是这样的一件好事，到了小区，就成了天大的难事，究其原因，最主要的是物业公司的抵制和破坏，甚至下“黑手”伤人，制造恐惧气氛。
当然这其中，部分辖区乡镇人民政府/街道办的“不指导、不反对、不支持”的“三不”态度和暗中设绊，“功”不可没，少数公安部门的不作为，也难辞其咎！
似乎成立了业委会，就动了谁的奶酪似的！
NO2：强势盘踞不撤场
物业服务的本质是以盈利为目的经营行为，必须按照等价有偿原则建立合同关系，方可合法经营。根据规定或约定，业主委员会成立，物业服务合同终止，合同终止的法律后果，就是合同相对人的主体地位归于消灭、权利义务关系终止。按说，在不享有合法经营主体资格的情况下，撤场就是顺利成章的事，但是，往往这些牛逼的物业公司就是任性地强行盘踞着，任凭你业主和业委会猴急，也不管你新中标的物业采取何种文武之道，它总能兵来将挡、水来土掩，岿然不动！以合肥市瑶海区某大型小区为例，就曾因此发生过多起冲突事件，均不了了之！
NO3：强行收取物业费
某些物业公司，对物业服务合同终止后业主委员会下发的《撤场通知函》，毫不理会，继续强行收费。而《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款规定“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。”第二款规定“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”
但是，物业公司往往利用其既已形成的优势地位，强势盘踞小区，通过停水断电、恐吓殴打业主等卑劣手段，强制（或者哄骗）业主缴纳物业费。
《中华人民共和国刑法》第二百二十六条规定，以暴力、威胁手段，强迫他人提供或者接受服务，情节严重的，构成强迫交易罪，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。像物业这样的行为，显然是明摆着的“强买强卖”，而“强买强卖”作为“强迫交易”的表现形式，除了《刑法》“伺候”之外，不也正是“扫黑除恶”运动需要“重典整治”的对象吗？！
几年前，合肥的“黑头车”猖獗，宰客现象严重，在司法部门判处了几例“抢劫罪”之后，取得了明显的整治效果。现在出现的 “黑物业”（无合同、无合法的服务主体资格），为什么就不能像打击“黑头车”一样打击？！
NO4：侵占公共收益
每个小区都会有很多公共收益，如公共车位，小区广告（电梯广告、门禁广告等）等，有些小区还有幼儿园、学校、会所、商业等多种来源，体量大的小区，一年公共收益可能上千万元，但是，对这些原本有广大业主一份子的公共收益，却被物业公司来者不拒地全部收归囊中，全然不顾业主需求。
等等。
物业“黑恶”的根源简析
上述物业之所以如此任性妄为，桀骜不驯，一方面是因为它是开发商指定的前期物业，在中国这个充斥着“老虎、苍蝇”的浊劣社会环境下，无论是开发商，还是它指定的前期物业，可以想象，他们与地方政府及相关部分会有怎样千丝万缕的联系。
仍以上述某大型小区为例，据悉，该小区项目规划车位4000余个，但实际建设车位仅2000个，这是怎么交付验收过去的呢？！此外，该小区交付十年之久，物业费等各项收入数以千万上亿元计，却根本没有用于或返还业主一分钱，且强占小区拒不撤离，大有“谁敢横刀立马，唯我××物业”之牛气！如果不是相关部门人员得到好处而对其保护，它会有这么猖獗吗？！
第二个方面，业主虽然人数众多，但很难拧成一股绳，难以形成强大的合力，在物业拿个别业主开刀，断水停电、恐吓殴打时，其他业主又漠不关心，就更增添了物业的嚣张气焰。此外，因为业委会只是业主大会的执行机构，是对业主进行服务的，不具有强制业主配合工作的任何权利和手段，且业主本身也各有各的工作和事务，加之物业施以蝇头小利又极易拉拢腐蚀一些业主，甚至是极少数意志不坚定的业委会成员，从而削弱业委会的整体合力，这都使得始终站在维权一线的热心业主和业委会举步维艰，处境尴尬。
一言以蔽之，物业之所以猖狂，一方面是利益输送赢得保护，一方面是因为业主和业委会的力量无法形成稳固合力制衡之。
物业问题从其涉众对象和范围而言，可谓是民生问题，涉及每个家庭、举国民众，范围之广，影响之深，比任何一个行业都有过之而无不及。重典整治，刻不容缓！
但是，为什么老百姓呼声那么高，整治起来却这么难呢？
或许应验了最高检张军检察长所言，没有保护伞，就没有“黑恶”，“扫黑”必须打“伞”。此言，虽言之有理，振聋发聩，但下面执行起来，往往就不是那么回事了，看一看扫除掉的涉黑人员，甚多；打掉的保护“伞”，甚少。貌似治标不治本。
如此下去，若干时间后，“黑恶”现象无疑还会成渣泛起，再度逆袭。因此，深度挖掘、清除保护“伞”，真的需要下很功夫！
结语
近期，笔者从媒体、网络等信息渠道，了解到全国黑恶案件井喷式爆发，但笔者作为刑事专业律师，至今尚未亲办过一起黑恶案件，或许这也该庆幸吧，毕竟与业务需求相比，我们更需要“国泰民安”的生活环境。
扫黑，手段可以多样化，刑事、行政、帮扶、教育等应多管齐下，一味惩治，未必是最佳方式，尤其未必动辄予以刑事制裁，应当摸清缘由，遏制源头。而对于黑恶“保护伞”的处罚力度，理应严于黑恶行为本身。
人民期待，国家应不惜一切努力，坚决打赢“扫黑除恶”攻坚战，既不枉、也不纵，既不厚此，也不薄彼，无论是哪个行业，哪个领域，是黑就扫，是恶就除，是乱就治，决不让物业黑恶成为共和国历史上这一重要专项斗争的“漏网之鱼”，体现公平、正义，换取海晏河清！
作者简介：
刘明银，中共党员，知名刑事专业律师，办理过多起厅官及国企厅级高管职务犯罪案、公安部督办的毒品犯罪案等省内外有影响的大要案。
执业机构：北京蓝鹏（合肥）律师事务所
办公地址：安徽省合肥市滨湖区金融港中心A6幢13层。
手机（微信同号）：13605516056
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